Hausse des droits de mutation (DMTO) en 2025 : ce que cela change pour les acquéreurs
Un relèvement temporaire autorisé par la loi de finances 2025
L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a introduit une faculté nouvelle pour les conseils départementaux : celle de relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement — communément appelés « droits de mutation à titre onéreux » (DMTO) — de 4,5 % à 5 % de la valeur du bien immobilier acquis.
Cette mesure, codifiée à l'article 1594 D du Code général des impôts (CGI), est temporaire. Elle s'applique aux actes authentiques passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 inclus. Passé cette date, le taux maximal reviendra automatiquement à 4,5 %, sauf nouvelle intervention législative.
Source : service-public.gouv.fr ; legifrance.gouv.fr — loi n° 2025-127 du 14 février 2025.
Plus de 30 départements ont déjà appliqué la hausse
Au 1er avril 2025, date d'entrée en vigueur de la mesure, plus de trente départements métropolitains avaient délibéré en faveur de cette augmentation. Parmi eux figurent notamment Paris, les Bouches-du-Rhône, le Nord, la Gironde, le Rhône et les Hauts-de-Seine. Quelques départements ont toutefois fait le choix de ne pas appliquer cette hausse, comme l'Indre, le Morbihan ou les Yvelines, selon les données publiées par la Direction générale des finances publiques (DGFiP).
La liste complète des départements ayant délibéré est consultable sur le site de la DGFiP et sur le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP).
Quel impact concret pour les acquéreurs ?
Les droits de mutation constituent une part significative des « frais de notaire » acquittés par l'acheteur lors de toute transaction immobilière dans l'ancien. Pour un bien vendu 300 000 €, le passage de 4,5 % à 5 % représente un surcoût de 1 500 €.
Il convient de rappeler que les « frais de notaire » comprennent trois composantes distinctes :
- Les droits et taxes reversés au Trésor public (dont les DMTO), qui représentent environ 80 % du total ;
- Les débours, c'est-à-dire les sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acquéreur (documents d'urbanisme, extraits cadastraux, etc.) ;
- Les émoluments du notaire, fixés par décret (actuellement le décret n° 2016-230 du 26 février 2016, modifié), qui constituent la rémunération effective du notaire.
Ainsi, contrairement à une idée reçue, la hausse des DMTO ne bénéficie en rien aux notaires : elle est intégralement reversée aux départements.
Pourquoi cette mesure ?
Le législateur a justifié cette faculté par la situation financière dégradée des départements, confrontés à une baisse structurelle de leurs recettes de DMTO depuis le retournement du marché immobilier en 2023. Selon le rapport annexé au projet de loi de finances 2025, les recettes départementales de DMTO ont chuté de plus de 22 % entre 2022 et 2024, passant d'environ 16 milliards d'euros à 12,4 milliards d'euros au niveau national.
Les départements sont par ailleurs confrontés à des charges croissantes en matière d'aide sociale (RSA, allocation personnalisée d'autonomie, protection de l'enfance), ce qui rend cette ressource fiscale d'autant plus stratégique.
Les exonérations maintenues
Le législateur a maintenu les exonérations existantes, notamment :
- L'abattement pour les primo-accédants dans certains départements ayant délibéré en ce sens (article 1594 D bis du CGI) ;
- L'exonération totale dans le neuf, les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) étant soumises à la TVA immobilière (20 %) et non aux DMTO ;
- Le taux réduit en zone de revitalisation rurale (ZRR) pour certaines opérations, sous conditions.
Ce que les notaires doivent retenir
Pour les études notariales, cette réforme implique une vigilance accrue dans l'établissement des estimations de frais. Les simulations adressées aux acquéreurs doivent être mises à jour en fonction du département de situation du bien, en consultant les délibérations départementales applicables.
Le Conseil supérieur du notariat (CSN) a diffusé une note d'information à l'ensemble de la profession dès mars 2025, rappelant les modalités d'application et les dates d'entrée en vigueur. Les logiciels de rédaction d'actes (GenApi, Fiducial Notariat, etc.) ont été mis à jour pour intégrer automatiquement le taux applicable.
Perspectives
Le caractère temporaire de la mesure (jusqu'au 31 mars 2028) laisse ouverte la question de sa pérennisation. Plusieurs associations d'élus départementaux, dont l'Assemblée des départements de France (ADF), plaident pour une prolongation, voire une inscription définitive dans le droit commun. Le débat sera probablement relancé lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2028.
En attendant, les acquéreurs ont intérêt à vérifier le taux applicable dans le département où se situe le bien convoité, information disponible auprès de leur notaire ou sur le site service-public.gouv.fr.