Donation familiale : la nouvelle exonération de 100 000 € pour l'acquisition ou la rénovation d'un logement

Un nouveau dispositif d'exonération temporaire

La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a introduit, à l'article 790 A bis du Code général des impôts (CGI), un dispositif d'exonération de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) applicable aux donations de sommes d'argent consenties en pleine propriété, sous certaines conditions.

Ce dispositif, temporaire, s'applique aux donations consenties entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

Source : impots.gouv.fr ; legifrance.gouv.fr — article 790 A bis du CGI.

Conditions d'application

L'exonération est subordonnée au respect de plusieurs conditions cumulatives :

1. Nature de la donation

La donation doit porter sur une somme d'argent versée en pleine propriété au donataire. Les donations de biens meubles ou immeubles ne sont pas éligibles.

2. Affectation des fonds

Les sommes données doivent être affectées, dans un délai de six mois à compter de leur versement, à l'un des usages suivants :

• L'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA), destiné à la résidence principale du donataire ;
• La réalisation de travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du donataire, éligibles à MaPrimeRénov' (au sens de l'article 15 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019) ;
• L'acquisition d'un logement neuf destiné à la location, sous réserve que le donataire s'engage à le louer nu à titre de résidence principale du locataire pendant une durée minimale de cinq ans.

3. Liens de parenté

Le donateur doit être un ascendant (parent, grand-parent, arrière-grand-parent) ou un oncle ou une tante du donataire. Les donations entre époux, entre frères et sœurs, ou entre personnes sans lien de parenté ne sont pas éligibles.

4. Plafonds

L'exonération est plafonnée à :

• 100 000 € par donateur et par donataire ;
• 300 000 € au total par donataire, toutes donations confondues au titre de ce dispositif.

Ainsi, un donataire peut recevoir jusqu'à 300 000 € exonérés de droits si les sommes proviennent de trois donateurs différents (par exemple : père, mère et un grand-parent, chacun donnant 100 000 €).

Articulation avec les abattements de droit commun

Ce dispositif se cumule avec les abattements de droit commun prévus aux articles 779 et suivants du CGI, notamment :

• L'abattement de 100 000 € en ligne directe (article 779-I du CGI), renouvelable tous les 15 ans ;
• L'abattement de 31 865 € pour les dons familiaux de sommes d'argent (article 790 G du CGI), soumis à la condition d'âge du donateur (moins de 80 ans) et du donataire (18 ans révolus ou émancipé).

En combinant ces dispositifs, un couple de parents peut transmettre à chacun de ses enfants majeurs jusqu'à 100 000 + 100 000 + 31 865 + 31 865 + 100 000 + 100 000 = 463 730 € en franchise de droits, sous réserve du respect des conditions propres à chaque abattement.

Obligations déclaratives

La donation doit faire l'objet d'une déclaration auprès de l'administration fiscale. Le donataire doit justifier de l'affectation des fonds dans le délai de six mois. En cas de non-respect de la condition d'affectation, les droits de mutation deviennent exigibles, assortis de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI.

Le recours à un acte notarié n'est pas obligatoire pour les dons de sommes d'argent (un don manuel déclaré sur le formulaire n° 2735 suffit), mais il est vivement recommandé pour sécuriser l'opération et garantir la preuve de la date du versement et de l'affectation des fonds.

Le rôle du notaire

Le notaire joue un rôle clé dans la mise en œuvre de ce dispositif :

• Conseil en amont : il aide les familles à optimiser la transmission en articulant les différents abattements disponibles ;
• Rédaction de l'acte : lorsque la donation est formalisée par acte authentique, le notaire vérifie la réunion des conditions légales ;
• Suivi de l'affectation : le notaire peut accompagner le donataire dans la justification de l'emploi des fonds (acquisition du logement, justificatifs de travaux).

Un dispositif qui répond à un double objectif

Le législateur a conçu ce dispositif avec un double objectif :

1. Soutenir l'accession à la propriété des jeunes générations, dans un contexte de prix immobiliers élevés et de conditions de crédit encore restrictives ;
2. Encourager la rénovation énergétique du parc de logements existants, conformément aux engagements climatiques de la France (Stratégie nationale bas-carbone — SNBC).

Selon l'évaluation préalable annexée au projet de loi de finances 2025, le coût budgétaire du dispositif est estimé à environ 200 millions d'euros sur la période 2025-2026, pour un nombre de bénéficiaires anticipé d'environ 50 000 ménages.

Perspectives

Le caractère temporaire du dispositif (jusqu'au 31 décembre 2026) incite les familles à anticiper leurs projets de transmission. Les notaires sont invités à informer proactivement leurs clients de cette opportunité fiscale, qui pourrait ne pas être reconduite au-delà de 2026.

Source : service-public.gouv.fr ; impots.gouv.fr ; notaires.fr.