Nouveau DPE 2026 : ce qui change pour les notaires et les transactions immobilières

Le DPE, document incontournable de la transaction immobilière

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), créé par le décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006 en application de la directive européenne 2002/91/CE, est devenu un document central de toute transaction immobilière. Depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique (dite « loi Climat et Résilience »), le DPE est opposable : le vendeur ou le bailleur engage sa responsabilité sur les informations qu'il contient.

L'année 2025 a apporté des évolutions majeures, consolidées par la loi n° 2025-XXX du 30 juin 2025 et les arrêtés du 16 juin 2025, qui redéfinissent en profondeur le périmètre et la méthodologie du DPE.

Source : ecologie.gouv.fr ; legifrance.gouv.fr.

Le reclassement des petites surfaces : la fin d'une injustice méthodologique

L'une des mesures les plus attendues concerne le reclassement des logements de petite surface (moins de 40 m²). La méthode de calcul du DPE, dite « 3CL-2021 », pénalisait statistiquement ces logements en raison d'un ratio surface/déperditions défavorable. De nombreux studios et deux-pièces se trouvaient ainsi classés F ou G (« passoires thermiques ») alors que leur consommation énergétique réelle n'était pas significativement supérieure à celle de logements comparables de surface plus importante.

Les arrêtés du 16 juin 2025 ont introduit un coefficient correcteur applicable aux logements de moins de 40 m², permettant de mieux refléter leur performance énergétique réelle. Selon les estimations du ministère de la Transition écologique, cette correction a permis de reclasser environ 140 000 logements précédemment étiquetés F ou G en catégorie E ou supérieure.

Ce reclassement a des conséquences juridiques directes : les logements reclassés échappent aux interdictions de location prévues par la loi Climat et Résilience (interdiction de louer les logements classés G à compter du 1er janvier 2025, F à compter du 1er janvier 2028).

DPE collectif obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots

La loi Climat et Résilience avait instauré l'obligation d'un DPE collectif pour les bâtiments d'habitation collective, selon un calendrier progressif :

• Au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• Au 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots ;
• Au 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Cette dernière échéance, désormais imminente, concerne la grande majorité des copropriétés françaises. Le DPE collectif doit être réalisé à l'initiative du syndic, voté en assemblée générale, et porte sur l'ensemble du bâtiment (et non sur chaque lot individuellement).

Pour les notaires, ce DPE collectif devra figurer parmi les documents communiqués à l'acquéreur d'un lot de copropriété, en complément du DPE individuel. L'article L. 126-26 du Code de la construction et de l'habitation précise les modalités d'intégration de ce document dans le dossier de diagnostic technique (DDT).

Source : ecologie.gouv.fr — DPE collectif ; articles L. 126-26 et suivants du CCH.

L'audit énergétique : une obligation élargie

Depuis le 1er avril 2023, les ventes de maisons individuelles ou d'immeubles en monopropriété classés F ou G au DPE doivent être accompagnées d'un audit énergétique (décret n° 2022-780 du 4 mai 2022). Cette obligation a été étendue :

• Aux logements classés E à compter du 1er janvier 2025 ;
• Aux logements classés D à compter du 1er janvier 2034.

L'audit énergétique, plus complet que le DPE, propose au moins deux scénarios de travaux de rénovation avec une estimation des coûts et des gains de performance. Il doit être remis à tout candidat acquéreur dès la première visite du bien.

Conséquences pratiques pour les études notariales

Ces évolutions imposent aux notaires une vigilance renforcée lors de la constitution des dossiers de vente :

1. Vérification de la validité du DPE : un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n'est plus valide (durée de validité de 10 ans, mais les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont arrivés à expiration au 31 décembre 2022) ;
2. Conformité du DPE aux nouvelles méthodes : s'assurer que le DPE a été réalisé selon la méthode 3CL-2021 révisée ;
3. Présence du DPE collectif pour les ventes en copropriété concernées ;
4. Présence de l'audit énergétique pour les ventes de logements classés E, F ou G.

Le non-respect de ces obligations expose le vendeur à des actions en diminution du prix ou en annulation de la vente sur le fondement des vices du consentement (articles 1130 et suivants du Code civil).

Perspectives

Le DPE reste un instrument en constante évolution. Le gouvernement a annoncé une révision de la méthode de calcul pour 2027, visant notamment à mieux intégrer les énergies renouvelables autoconsommées et à affiner la prise en compte du confort d'été, dans un contexte de réchauffement climatique. Les notaires devront continuer à se former et à adapter leurs pratiques.

Source : notaires.fr ; ministère de la Transition écologique.